深圳没有“小产权房”只有历史遗留违建

全国各路媒体都在diss小产权房，最近有不少人把自媒体写的深圳小产权房要凉凉的文章转发给我看，问我小产权房还能不能买。

我一直是同一个观点：深圳东莞小产权房大部分可以随便买，其他城市的小产权房不到万不得已，最好别买。

是深圳真有这么特殊？还是我屁股决定脑袋，在睁着眼睛说瞎话？且听我娓娓道来。

深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有，深圳成为全国第一个没有农村的城市。土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构到国家所有的一元结构的转变。而通常意义上的“小产权房”是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。虽说都叫小产权房，但在深圳市土地已经国有化的大背景下，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与其他城市的“小产权房”存在本质区别。

2016年，深圳市规划与国土资源委员会主任王幼鹏接受深圳晚报记者采访时说过：深圳土地全部实现国有，深圳没有“小产权房”，只有历史遗留违建。

原农村集体经济组织实际占用大量土地，超过全市用地总量1/3的原农村集体土地和违法违章占地无法进入市场流转。这种二元城市结构为深圳土地利用和管理留下了隐患，使我市土地利用和管理陷入困局，更为此后的违建疯长埋下了根源。

自然资源部这个政策是要给全国的宅基地和集体建设用地使用权确权、登记、发证，今后开征房产税时ZF对老百姓手中的房子土地门儿清，可以摆脱土地财政，广开税源，增产增收。深圳2004年后理论上已经没有宅基地和集体建设用地使用权了，为啥要把跟深圳不搭边的政策套到深圳自己吓自己？这不相当于拿本朝的剑斩清朝的官吗？

2004年宝安龙岗启动农村集体土地转国有用地时，转地补偿款达162.5亿（相当于现在的16250亿？），当时财政钱不够，有些土地补偿款至今没付。2004年集体土地转为国有后，其使用权可以依法出让，即我市所有土地的使用权都可在一定条件下出让。然而由于村集体和村民对城市化这一重大成果的战略意义认识不足，ZF在行动上又迟疑不定，在行使国有土地所有权时不坚决，特别是对原农村集体土地顾虑重重、底气不足，使得相当一部分土地所有权缺位，所有权与占有权严重背离，使用权不经ZF让渡即被转移，实际上仍然维持了“二无”土地制度，错失了理顺土地存量、进行土地市场化改革的良机。

虽然深圳完成了全市土地国有化转制，但仍面临着更为尴尬的处境：尽管在规划中已将原村集体土地转为国有，原农村集体经济组织实际占用大量土地，超过全市用地总量1/3的原农村集体土地和违建占地无法进入市场流转，陷入“ZF拿不走、社区用不了、市场难作为”的尴尬境地。原村民为分享土地增值收益，只能违建抢建。因此实质上依然属于村集体及股份公司所有，而随着城市化进程中土地价值的不断提升，ZF也越来越难以支付这笔水涨船高数额巨大的补偿。

掌握在原农村集体的农民房，由于无合法手续，就成了“小产权房”、“历史遗留违建”，好在深圳ZF现在富可敌省，比较市场化，深知小产权房是深圳奇迹的基石，即使是小产权房，ZF也不亏待，正在猛砸上百亿给深圳一半的城中村搞综合整治，确定了城中村治安、消防安全、用电安全、燃气管道、食品安全、弱电管线、环境卫生、市容秩序、交通秩序、生活污水等十项综合治理。

如果深圳ZF为了公共利益要征收小产权房，那就按照比市场价还高不少的价格来征收，关内三四万一平，关外核心区两万左右一平，偏远区域1万多，按时签约还有各种补贴奖励4000多。

如果是开发商要来拆小产权房盖商品房，可以直接把小产权房转成商品房，小产权房价格直接吊打附近老旧商品房，现在白石洲的农民房卖到7万多，还无房可卖，十二三万一平的大冲城市花园、大冲都市花园就是小产权房置换而来。

深圳对小产权房的政策在全国都是独一无二的，可以自住、出租、出售、落户、注册公司、上公立学校、不用担心被拆、拆迁有巨额赔偿甚至换全国均价最贵的商品房，只是名字不好听、无法按揭抵押贷款罢了，相当于低配版的商品房，不过也值了，难不成各种媒体整天号召、ZF站台大家去买小产权房？